הפניקס ניהול תיקים מנתחים מהו גרעון תקציבי, ומהו מצב הגירעוני הנדרש כמנוע לצמיחה ולעתיד טוב יותר. כל המידע בכתבה הבאה.
שוק הנדל"ן בארה"ב – סנונית של מיתון או תגובה זמנית?
בינתיים, מה שקורה בפועל מזכיר במקצת את שנת 2008
כידוע, הנדל"ן בכלל, והנדל"ן למגורים בפרט, מהווה סקטור חיוני למשק צומח. הסיבה לכך פשוטה: אין סקטור דומה לו אשר מערב כל כך הרבה סקטורים אחרים בפעילותו. החל מהתשתיות מסביב לבניה, חומרי הגלם לבניה, וכל הצד ההנדסי ביצועי, הצד הפיננסי לביצוע העבודות, והצד הפיננסי של הרוכשים (בנקים חברות ביטוח, וכו...). כאשר הבנייה הסתיימה, והאנשים מוכנים להיכנס לגור, ישנם את כל המוצרים והשירותים סביב הנכס: עיצוב, ריהוט, וכו... בקיצור, פעילות הנדל"ן היא פעילות רב-זרועית אשר משפיעה בצורה דרמטית על הכלכלה של המדינה. לכן, כאשר יש התחלה של האטה, מיתון, או שפל כלכלי, זה ניכר היטב בפעילות סביב הסקטור הזה.
זו הקדמה קצרה כדי לומר שהנדל"ן הוא כמו ציפור הקנרי במכרה: היא הראשונה למות כתוצאה מגזים רעילים לפני שהכורים מרגישים בכך. האם שוק הנדל"ן האמריקאי נותן לנו עכשיו סימן של צמיחה רגילה, האטה, מיתון, או שפל? לפני שנתחיל בתיאור המצב בסקטור עצמו, קצת רקע על אחד הגורמים החשובים ביותר לשגשוג הנדל"ן למגורים: עלות המימון של חלק החוב הנלקח לקנייה של הנכסים.
ברוב רובם של המקרים, קנייה של נכס אינה נעשית בעסקה ללא חוב. אם מדובר במשקיעים, אזי יהיה מדובר במימון הבנוי על חישוב של תשואה נאותה המכסה על המימון הזה, ונותנת מעליו גם רווח נאה. לרוב, בצורה של השכרה. וכאשר מדובר בקנייה לשם מגורים, המימון יהיה בצורה של משכנתא. בכל מקרה, הכול בנוי על התשואה של האג"ח הממשלתי הנסחר באותו זמן. בעיקר, אג"ח ה-10 שנים אבל יכול להיות גם אג"ח לטווחים ארוכים יותר. זאת, כאשר התשואה של האג"ח מהווה תחזית המשקיעים לריבית האפקטיבית שתהיה במשק מצד הבנק המרכזי
מה שקרה מאז סתיו 2021, ועד עכשיו, הוא חסר תקדים בתחום הזה. אם ניקח כדוגמה את הריביות על המשכנתאות, נוכל לומר שממצב של ריביות כמעט אפסיות סביב 2.10% ל-15 שנה ו-2.80% ל-30 שנה (ספטמבר 2021), הן קפצו לשיא (נובמבר 2022) של 6.38% ל-15 שנה ו-7.08% ל-30 שנה. בפועל זו קפיצת מדרגה מהירה בצורה חסרת תקדים, אשר מייצרת לחץ עצום על המשקיעים, והרוכשים הפרטיים. נביא כאן תמונה של המצב הנוכחי, ואיך הריביות התפתחו בשלוש השנים האחרונות (מאתר Freddie Mac):
מעבר לעלייה האסטרונומית של הריביות המוצגות (הרבה לפני שהפד החליט להתחיל בהעלאת הריביות שלו...) ניתן לראות שיש עכשיו ירידה מסוימת בריביות, כאשר כעת הן עומדות על 5.28% ל-15 שנה ו-6.15% ל-30 שנה (אגב, מדובר בסקר ממוצע, כאשר בפועל יכולות להיות ריביות גבוהות או נמוכות במוסדות הנותנים הספציפיים). זו עדיין רמה גבוהה מאוד, אבל השינוי במגמה מעניין בהחלט, ונובע מהציפייה של השוק לעצירת העלאות הריבית של הפד, ואולי ל-Pivot מצידו לכיוון הורדות, זאת אחרי תקופה קצרה של התייצבות. בכל מקרה, מה שאתם רואים בחזית העלויות של המימון התבטא די מהר בשוק הדיור עצמו. לצורך ההמחשה, לפניכם שני גרפים מאתר Advisors Perspectives – VettaFi.
הראשון מראה את הירידה הדרמטית במכירות הבתים הבנויים (משיא בתחילת 2021 של כמעט 7 מיליון בתים למצב נוכחי של 4.09 מיליונים בלבד):
והשני מראה את הירידה הדרמטית לא פחות במחירים, על פי מדד S&P/Case Shiller המפורסם:
משני הגרפים אנו מקבלים את התובנה הברורה, והבלתי ניתנת לערעור שלפנינו שוק נדל"ן למגורים סובל ונסוג. העניין לא נמצא רק במספרים של הירידות עצמן, למרות שאלו חשובות מאוד, אלא גם בקצב של השינוי. מה שנקרא Rate Of Change. זהו קצב שלילי, בחזית המכירות והמחירים, אשר מחייב התאמות פיננסיות עצומות שאינן רגילות להיעשות בקצב הזה.
מה שגם ברור כאן הוא שחלק נכבד מהעסקאות נעשות עכשיו מתוך הכרח, תחת לחץ, ובהנחה גדולה. מה שלא רואים כאן היא העובדה שיש הרבה מאוד בעלי בתים שהחליטו להקפיא את המצב, ולחכות לזמנים טובים יותר. זה מונע פעילות כלכלית בדמות רכישת נכסים חדשים, שיפור נכסים, ובכלל תנועה של הון בתחום הזה. כמו כן, מעבר להשפעה הישירה של הירידות האלו על הכלכלה, יש כאן גם "אפקט עושר" הפוך.
"אפקט העושר ההפוך" גורם לאנשים שרואים שבתיהם ירדו כל כך הרבה במחיר לצרוך הרבה פחות מוצרים ושירותים אחרים. למשל, בילויים ומסעדות, חופשות, חידוש בגדים וכו... בקיצור, הנדל"ן, נותן לנו בהחלט תחושה של מיתון מעשי, למרות שהמספרים הרשמיים של התמ"ג עדיין לא מאשרים זאת. נקודת האור היחידה היא בירידה הקטנה שראינו בריביות: האם השוק ייקח זאת כסימן של חידוש יכולת המשקיעים והרוכשים הפרטיים לסגור עסקאות? והאם זה יהווה סיבה ליציבות המחירים ברמה הנוכחית? שנת 2023 תיתן לנו את הפתרונות לכך.
כתבות נוספות שעשויות לעניין אותך:
תודה לאל! הבנקים ישרדו את המשבר אבל מה בקשר לרווחיות שלהם?
מדד הבנקים ומניות הבנקים יורדים בעקבות משבר הקורונה. הבנקים ישרדו את המשבר? מה לגבי הרווחיות שלהם בתקופה זו ולאן מועדות פניהם של הבנקים בשנת 2020 בכתבה הבאה.
סקירת מאקרו ינואר 2021 – הפניקס ניהול תיקים
הכלכלן הראשי של הפניקס בית השקעות סיקר עבורכם את ינואר 2021- בחירות, התחסנות האוכלוסייה, ציפיות האינפלציה הגלומות, השתוללות השקל והעלאת הערכת הצמיחה של בנק ישראל.
סיכום שנת הקורונה - 2020
2020 הייתה שנה של פתיחת הברזים המונטארים והפיסקאליים. ברגע שזה התוודע לשווקים הפיננסיים, הדרך הייתה מעלה בנכסי ה-Risk On ומטה בנכסי ה-Risk Off.
מדדי המניות בארה"ב וראסל 2000 – חלון לציפיות מהכלכלה האמיתית
מדד ראסל (Russell 2000): הסבר על המדד האמריקאי החשוב להבנה בין גודל החברות (market cap) לבין השפעתן על הכלכלה האמריקאית.
השפעת נתוני המאקרו האחרונים על שוקי המניות
ניתוח נתוני מאקרו - מה הגורם המשפיע ביותר על השוק ההון? האם חדשות טובות בהכרח מובילות למגמה חיובית? הפניקס ניהול תיקים על השפעת נתוני המאקרו בשוק ההון.
כלכלה ופוליטיקה בסין – התנגשות קשה ביניהן
התערבות ממשלתית בכלכלת סין: בדרך כלל, אנו רגילים לכך שהתערבות ממשלתית נעשית לטובת השווקים אבל במקרה הסיני, הדברים ממש אחרים.
מה עומד מאחורי הירידות האחרונות בשוק האמריקאי
איך יודעים מראש מתי שוקי מניות יתהפכו לרעה? האם ניתן לחזות מראש? ומה לדוגמא עומד מאחורי הירידות האחרונות בשוק האמריקאי? ההסבר באתר הפניקס ניהול תיקים.
עונת הדוחות של הרבעון השלישי בארה"ב
עונת הדוחות בוול סטריט כבר כאן. לכן סקרנו עבורכם קצת מהרבעון ה-3 בארצות הברית.
איך מרגיש השקל אל מול הדולר? כסופר גיבור!
צוות הפניקס ניהול תיקים מנסה להסביר את התופעה של איך זה ששער הדולר עולה בעולם, אך ערכו יורד בישראל, מה הגורמים לכך? בכתבה הבאה של ניהול תיקים
איך שינוי בכלכלת רוסיה יכול להשפיע על השווקים הגלובאליים?
מה השפעתה הכלכלית של רוסיה על העולם? מה חלקה המשמעותי של רוסיה ביחס לשוק הגלובלי? ואילו סקטורים מושפעים? הפניקס ניהול תיקים מסבירים הכל.
איך המשקיעים מתנהלים בזמני מפולת בבורסה?
מהי מפולת בבורסה? איך מפולות בבורסה מתפתחות? איך המשקיעים מתנהלים בזמני מפולת בשוק ההון? למענה על כל השאלות במאמר הבא.
עקום תשואות אגרות החוב – סקירה מקיפה
סקירה מקיפה - עקום תשואות אגרות החוב, עוצמתו נמצאת בעובדה שלכל מיתון גדול קדם שינוי העקומה למצב שונה מהרגיל, בהפניקס ניהול תיקים מסבירים, היכנסו לכתבה לקבלת כל המידע
ההיסטוריה של התנהגות שוק ההון: כלי אדיר ללמוד ממנו
ההיסטוריה של התנהגות שוק ההון הינה כלי אדיר מימדים ללמוד ממנו. בכתבה זו סקרנו כלים חינמיים ושווים להערכת מצב שוק ההון של היום כולל תובנות לעתיד.
הנזילות כגורם מרכזי במגמות שוקי המניות
נזילות השווקים לבחינת היציבות הפיננסית: במאמר זה באתר הפניקס ניהול תיקים אנו נבחן את מידת ההשפעה של הנזילות, כגורם מרכזי במגמות שוקי המניות.
יפן – קיצוניות בפרמטרים שונים של המקרו
ליפן יש צרות כלכליות משלה ולמרות השקט התקשורתי היחסי, כנראה שכדאי לנו לשים לב למתרחש בזירה הזו יותר. האם לפנינו פצצה מתקתקת או שנראה הצלחה חוזרת לדחות את הקץ?
קריסת FTX – האם מדובר באירוע קריפטו בלבד או משהו גדול יותר?
קריסת בורסת FTX, הבורסה השנייה בגודלה בתחומה, היא אירוע מכונן בדפי ההיסטוריה של הקריפטו. מה הסיבות להתרחשותה ומה המשמעות עבור העולם הפיננסי?
סרגל תיקוני Fibonacci – כלי שכדאי להכירו
מה זה מתנד פיבונאצ'י. ואיך ניתן להשתמש בכלי פיבונאצ'י לניתוח טכני במסחר. כולל דוגמאות מעניינות. כל המידע במאמר המלא באתר הפניקס ניהול תיקים.
עקומת התשואות ההפוכה – סמן ברור לעתיד
ללמוד מההיסטוריה על מה צופן לנו העתיד? זה בהחלט אפשרי. באמצעות ניתוח עקומת התשואות ההפוכה לדוגמא נוכל להעריך. ניתוח המצב הנוכחי (אפר' 23) באתר הפניקס ניהול תיקים.
השקעות בזמני כאוס
להשקיע בתקופת משבר: איפה לשים את הכסף בזמן שהשווקים רועדים וחוסר הוודאות כשברקע יש מלחמות, אינפלציה, עליית ריבית ואירועים פוליטיים שונים?
מה ההיסטוריה אומרת על שוקי הון בזמני מלחמה?
שוקי ההון שהגיבו עד כה ל"מבצעים" מוגבלים, מתחילים להבין שהפעם המצב שונה, והשוק עלול להגיב בצורה אחרת. לחצו להמשך קריאה.
לקבלת הצעה בנושא ניהול תיקים
הזן פרטים ונחזור אליך בהקדם.
יצירת קשר
טלפון:
03-7536875
שעות פעילות: א'-ה' 09:30-17:30
האמור מובא כשירות ונועד למטרת אינפורמציה כללית בלבד. האמור אינו מהווה בשום צורה שהיא ייעוץ ו/או שיווק השקעות או תחליף לייעוץ ו/או שיווק השקעות המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם, וכן בטרם ביצוע השקעה יש להיוועץ עם גורמים בעלי מומחיות בכל ההיבטים הקשורים בביצוע ההשקעה. אין לראות באמור בסקירה כהמלצה ו/או חוות דעת לביצוע השקעה במוצר כזה או אחר או התייחסות לאופן ניהול תיק ניירות ערך. המסתמך על האמור בסקירה זו עושה כן על אחריותו בלבד ואקסלנס ניהול השקעות וניירות ערך בע"מ ו/או החברות בקבוצת אקסלנס השקעות לא יישאו בכל צורה שהיא בנזק ו/או הפסד שיגרם כתוצאה מכך. קבוצת אקסלנס השקעות, היא חלק מקבוצת הפניקס, העוסקת, בין היתר, בניהול תיקי השקעות, מסחר בניירות ערך, שיווק השקעות, ביצוע פעולות בבורסה, בבנקאות להשקעות, חיתום והפצה להנפקות ועשיית שוק בניירות ערך של חברות שונות ובאג"ח ממשלתיות. לגילוי נאות אודות אקסלנס ניהול השקעות וניירות ערך בע"מ ראו לשונית גילוי נאות באתר החברה בכתובת www.xnes.co.il.