מבט על שוק הנדל"ן למגורים בהשוואה לשוקי ההון – טווח קצר וארוך

התפתחות ערכו של הנדל"ן מזוויות שונות של השקעה

השקעות מניבות בשוק ההון, נדלן וסקטורים שונים – אקסלנס ניהול תיקי השקעות

הדלק הבסיסי

למרות שזה נראה היום כהגיוני ביותר, מי היה מאמין, בתחילת משבר הקורונה, סביב פברואר 2020, נראה האצה במחירי הנדל"ן למגורים, דווקא כאשר משתוללת מגפה עולמית? אגב, יש האומרים שכל מה שקורה, מאז סיום משבר הסאב-פריים של 2007-9 הוא חלום בלהות מוניטארי, שמחכה להפוך להיות סיוט כלכלי גלובלי. ובהשלכה, מה שקורה בזירה של ההזרמות, מאז שקובעי המדיניות החליטו להילחם בצד הכלכלי של המגפה עם "עוד יותר כוח", דהיינו, עוד יותר הזרמות, הוא העלאה בריבוע של הבעיה. אבל מה חשיבות דבריהם של האומרים זאת? כרגע כקליפת השום.

למעשה, לא הייתה ברירה כל כך בשני המקרים. וכול עוד הציבור יאמין ביכולת המדינות, ובמיוחד ביכולת הבנקים המרכזיים להתמודד עם המצב, האסון יידחה, ואולי יימנע בכלל בעזרת צמיחה מחודשת שתגיע מהתפתחות סקטורים שאיננו מכירים עדיין (התמודדות עם האקלים, השלב הבא של התקשורת הבין אישית, הבינה המלאכותית, פיתוח אנרגיות ממקורות כמו מימן וכו'). בסופו של דבר, מה שנותר לנו לחשוב עליו הוא רק דבר אחד: מעקב צמוד על מה שקורה בחזית הנדל"ן כהשתקפות הכוח המניע מצד הנזילות והאשראי הזול, וזאת כהשוואה להשקעה אלטרנטיבית בשוק ההון המסורתי.

איך נראית 2021 אצלנו?

נתחיל במבט קצר על מה שקורה אצלנו, במדינתנו הקטנה:

תחזית מדד מחירי הנדלן לפי השמאי לוי יצחק

על פי הערכותיו של השמאי לוי יצחק, יש לנו צפי של גידול דו-ספרתי במחיר הדירות בתל-אביב-מרכז (מזרח-דרום). גם בבת-ים ובאילת מגרדים את ה-10% עם תחום נמוך של 8%, ולאחר מכן ירידה איטית של העלייה במחירי הדירות, עד עצירה של המחירים בראש העין ועפולה. נקודה מעניינת לציון היא שתל-אביב-מרכז (צפון-מרכז) הינו חלק חלש יחסית עם צפי של 3-2% עלייה בלבד מול 12%-8% בחלק הדרומי-מזרחי. וזה מחזק מאוד את התחושה שמקבלים מכל הטבלה:

בין גדרה לחדרה, אבל באזורים הפחות יוקרתיים, נמצא הפוטנציאל הגבוה יותר לשיפור מחירים. באזורי היוקרה, קשה לבקש תמורות הרבה יותר גדולות, עקב ה"בועה" הקיימת ממילא במחירים שם. ומול שוק ההון? מקובל לצפות ל-4-5% תשואה ממוצעת צמודה, בהשקעה הונית. לכן, ברור שעלייה נומינלית כזו של חלק מהאזורים פשוט מאפילה על השווקים הפיננסים. לפחות כרגע כאשר האינפלציה השנתית המקומית עדיין נמוכה מאוד (בין 1%-2%).

ראייה קצת יותר עולמית: המגמה האמריקאית

אבל מה קורה בעולם? כאן המבט הוא ארוך טווח הרבה יותר. נתחיל במה שקרה במחירי הבתים בארה"ב מאז שנות ה-70 ועד עכשיו (גרף ממחלקת המחקר של הפדרל רזרב בסנט-לואיס):

מדד מחירי הבתים בארצות הברית מ1970 ועד 2021, מתוך מחלקת המחקר של הפדרל רזרב

רק מהמורה אחת ניתן למצוא בגרף העולה מגמתית כאן: אותו משבר סאב-פריים אשר החזיר את המחיר הממוצע מסביבת ה-380 אלף דולר לסביבת ה-300 אלף. ירידה משמעותית אשר הסתיימה רק ב-2012. משם, המחיר הממוצע עלה פלאים עד קרוב ל-500 אלף דולר כאשר אירועי הקורונה אפילו לא יצרו עצירה זמנית מינימאלית. נראה שלהיפך.

אז, דווקא הואצה העלייה מסביבה של 450 אלף לסביבה הנוכחית בתקופה ממש קצרה. וזה, כאמור, בסביבה אינפלציונית רשמית מאו נמוכה עד אביב 2021. לכן, ניתן לחשוב על רוב עליית המחיר, מ-2012, כתוספת ריאלית ולא רק נומינאלית במחירי הנכסים. מבט על שוק השכירות בארה"ב (המשקף לא רע את מה שאנו חווים גם בארץ) מראה תמונה עוד יותר מעניינת ביחס לתקופה האחרונה (גרף ממחלקת המחקר של הפדרל רזרב בסנט-לואיס):

מדד מחירי השכירות בארצות הברית מ1970 ועד 2021, מתוך מחלקת המחקר של הפדרל רזרב

גם כאן העקומה מייצגת את מה שקרה מאז שנות ה-70 ועד עכשיו. אבל, במקרה הזה, היחס בין השכירות למחיר הנכס מתנהג שונה מאשר מחיר הדירות עצמן (בגרף הקודם). לפני משבר הסאב-פריים יציבות, בזמן משבר הסאב-פריים עלייה דרמטית וחזרה מטה לא פחות דרמטית, ומאז 2012 עלייה מתמדת וברורה. לא עד כדי הגעה לשיא של 2006-7 אבל עלייה מתמדת בכל זאת. והנה, שימו לב שמשבר הקורונה גרם לזווית הרבה יותר חדשה כלפי מעלה של הגרף, דהיינו עלייה מהירה בהרבה של השכירות ביחס למחיר הבסיסי של הבתים.

ואם נסכם את המבט הזה נאמר כך: מחירי הנכסים עצמם עולים מגמתית בארה"ב מאז התחתית של משבר סאב-פריים. גם לרכישה וגם לשכירות. אבל, מאז תחילת הקורונה, השכירות עלתה יותר, ומניבה יותר, למשקיעים באבנים. במונחי אחוזים: כ-8% עלייה של יחס שכירות-קנייה מאז אביב 2020.

השקעה נדל"נית דרך שוקי ההון

כל זה טוב ויפה אבל, אם היינו רוצים לעשות את ההשקעה שלנו בנדל"ן דרך שוקי ההון, מה היה קורה? האם היינו מרוויחים או מפסידים? נתחיל בתצוגה של השנה האחרונה בשנה האחרונה? (גרף מ-Yahoo Finance):

גרף השוואה בין השקעה בשנת 2021 בתעודת סל של שוק המניות, מניות נדלן או השקעה בנדלן מניף

ונשווה זאת מול מה שקרה ברמה הרב שנתית (5 שנים אחורה):

גרף 5 שנתי של השוואה בין השקעה בתעודת סל של שוק המניות, מניות נדלן או השקעה בנדלן מניף

בשני הגרפים הבאנו כאן שלוש תעודות סל מייצגות (בגרף יומי, שנה אחורה): בצבע הכחול, שוק המניות הכללי, על פי מדד S&P500, בצבע ירוק תעודת הסל עם הכי הרבה מחזור בתחום הכללי של השקעות נדל"ן (מגורים, מסחרי, פרויקטים, מניב וכו'), ובצבע הוורוד תעודת הסל הגדולה בתחום הנדל"ן המניב (מסוג REIT).

מסקנות? יש אחת בוודאי: טווח המבחן קובע המון! אם נשפוט על פי הטווח הקצר (השנה האחרונה), שבו היו תמריצים מוניטאריים עוד יותר מורחבים, המניות של שוק הנדל"ן בכלל, ושוק הנדל"ן המניב בפרט, היו טובות יותר מאשר השוק הכללי. אבל, כאשר מסתכלים על הטווח הארוך, התמונה די מתהפכת: השוק הכללי, המגוון, והמכיל סקטורים כמו פיננסים, טכנולוגיה וכדו' מציג ביצועי יתר על פני המניות העוסקות בנדל"ן. לא רק זאת, אלא שהמניות של הנדל"ן המניב (בסגול) הופכות להיות החלשות ביותר בטווח הארוך מול הטובות ביותר בטווח הקצר. מעניין. אגב, שימו לב שהסדר הזה אינו רק אחרי ירידות הקורונה אלא גם לפניהן.

לסיכום הדברים

מה כל זה אומר? נתחיל מההתחלה: כל עוד הנחות היסוד קיימות יתכן כי אין סיבה לחשוב שהעניין עצמו ישתנה משמעותית.

ומה הן אותן הנחות?

  • ההזרמות מצד קובעי המדיניות הפיסקאליים והמוניטאריים ממשיכות בקצב הנוכחי.
  • הריביות ממשיכות להיות נמוכות מאוד, ובמיוחד נמוכות מהאינפלציה הרשמית.
  • אותה אינפלציה עדיין נשלטת כאשר שוק העבודה והצמיחה חוזרים אט אט לשגרה.

והעניין עצמו: 
שוק הנדל"ן, למרות היותו שוק מאוד לא נזיל, הפך להיות יותר אטרקטיבי עכשיו, לעומת העבר, מול שוקי ההון הכלליים. גם כאשר מדובר במחיר הנכס וגם כאשר מדובר ביכולת ההשכרה שלו. בגלל השפעות נלוות של הקורונה, ושינוי האקלים, מחירי חומרי הגלם לבניה נמצאים גם הם בעלייה. לכן, גורם נוסף זה יכביד מאוד על מי שמחפש עכשיו מציאות בנדל"ן בכלל, ובזה למגורים בפרט. המון הצלחה לכולם!

 

כתבות נוספות שעשויות לעניין אותך:

השקעה במדד הקריפטו

תחיית מטבעות הקריפטו בעידן הקורונה

רוצים להשקיע בביטקוין? המאמר הבא הוא חובה. איך משקיעים בביטקוין, אתריום ובמטבעות קריפטוגרפים אחרים בעידן של אחרי משבר הקורונה, אקסלנס ניהול תיקי השקעות 

קרא עוד
Bitcoin

מטבעות קריפטוגרפיים הם העתיד? הביטקוין כמצג נוסף של חשש לעתיד לבוא

זירת המטבעות הוירטואליים (ביטקוין, אית'ריום וכו) כבר אינה שייכת לחלק האקזוטי של שוק ההון. מה אנחנו כבר מגלים על עתיד הביטקוין וחבריו? גלו באתר אקסלנס ניהול תיקים.

קרא עוד
NFT

NFT - שיגעון חדש או אלמנט קבוע בחיינו? וגם מבט על טכנולוגיית הבלוקצ'יין

מה זה NFT ומה מייחד אותו? מה עומד מאחורי הטכנולוגיה שמפעילה אותו, טכנולוגיית בלוקצ'יין Blockchain? באקסלנס מסבירים, היכנסו לכתבה לקבלת כל המידע

קרא עוד

האמור מובא כשירות ונועד למטרת אינפורמציה כללית בלבד. האמור אינו מהווה בשום צורה שהיא ייעוץ ו/או שיווק השקעות או תחליף לייעוץ ו/או שיווק השקעות המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם, וכן בטרם ביצוע השקעה יש להיוועץ עם גורמים בעלי מומחיות בכל ההיבטים הקשורים בביצוע ההשקעה. אין לראות באמור בסקירה כהמלצה ו/או חוות דעת לביצוע השקעה במוצר כזה או אחר או התייחסות לאופן ניהול תיק ניירות ערך. המסתמך על האמור בסקירה זו עושה כן על אחריותו בלבד ואקסלנס ניהול השקעות וניירות ערך בע"מ ו/או החברות בקבוצת אקסלנס השקעות לא יישאו בכל צורה שהיא בנזק ו/או הפסד שיגרם כתוצאה מכך. קבוצת אקסלנס השקעות, היא חלק מקבוצת הפניקס, העוסקת, בין היתר, בניהול תיקי השקעות, מסחר בניירות ערך, שיווק השקעות, ביצוע פעולות בבורסה, בבנקאות להשקעות, חיתום והפצה להנפקות ועשיית שוק בניירות ערך של חברות שונות ובאג"ח ממשלתיות. לגילוי נאות אודות אקסלנס ניהול השקעות וניירות ערך בע"מ ראו לשונית גילוי נאות באתר החברה בכתובת www.xnes.co.il.