השקעות נדל"ן בישראל: שוק הנדל"ן למגורים מציג לנו תמונה נוכחית של עקביות

מה עומד מאחורי המהלך האחרון בשוק הדיור? כמה תרמו לכך הממשלה, העולים וזילות הכסף?

מחיר למשתכן – גורם משפיע על מחירי הנדלן בישראל

האמת היא שזה די פשוט להבנה: כאשר יש תנאים טובים לעסקה, אנשים נוטים לדעת על כך, ולפעול בהתאם. במיוחד כאשר הם מצפים שאותם תנאים, לאותה עסקה, יורעו בהמשך הזמן. כך, למרות הווה כלכלי מעורר דאגה בארץ ובעולם, ממשבר הקורונה ותופעות הלוואי שלו, ראינו התפתחות די מדהימה בסקטור השקעות הנדל"ן למגורים המקומי והחוץ ארצי. ניתן אפילו לומר שייתכן ולפנינו תקופה ממש מיוחדת במינה. צריך לחפש לא מעט זמן אחורה כדי למצוא עקביות כזו, בנתונים הנחשפים ביחס לעלייה במחירי הנדל"ן. אין כאן, המלצה לפעול בצורה כשלהי ביחס לסקטור, אלא תיאור מצב אובייקטיבי, יחד עם הנחות על הגורמים שהביאו לאותו מצב מובהק.

תצוגה מוחשית לעקביות מדהימה

רוצים תצוגה מוחשית לגבי אותה עקביות שהוזכרה? הנה שני גרפים, המגיעים אלינו ממחקר שנעשה ב-15-03-2021, על הנושא הזה עצמו, על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. והנה, בגרף הראשון, אנו רואים את אחוז השינוי הדו-חודשי במחירי הדירות במדינתנו:

אחוז שינוי דו-חודשי במדד מחירי דירות

 עלייה ב-0.9% מככבת בצורה בולטת בשלושת התקופות האחרונות הנמדדות, דהיינו מאז אוקטובר 2020 ועד עתה. בגרף השני, אנו רואים, מאותו מחקר, את הפילוח של הביקוש ברמה הגיאוגרפית:

מדד מחירי דירות לפי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה

 החלוקה הזו מעניינת מאוד, ומצביעה על כמה אלמנטים שראוי להתעכב עליהם: ראשית, עבור התקופה מאוקטובר ועד עכשיו, אנו רואים שרוב העליות קרו באזורי הביקוש העירוני. כאשר, היוצא מן הכלל, נמצא בעמודות של "הצפון" המכילות גם מקומות קצת פחות מאוכלסים. כך, השינוי במחירי הדירות בתל-אביב, בחיפה, ובמיוחד בירושלים, בוודאי מעורר מחשבה אצל כל אלו שנמצאים בצד החיפוש לדירה. אגב, ההערכה היא ש"צפון" מכיל אזורים שבהם יש ביקוש הנובע מהימצאות באזור של מקומות עבודה טובים. כאלו השייכים לתעשיות המתקדמות יותר (יקנעם, תפן, כרמיאל, וכו...). כמו כן, עקב המחירים הגבוהים בעיר עצמה, יש כנראה גם זליגה של ביקוש מחיפה לכיוון אותן ערי כתר צפוני.

כאמור, כל זה כאשר אנו מדברים על משק הנמצא בגידול עצום בגרעון, עלייה דרמטית באבטלה הרשמית, ובאי יציבות פוליטית שיכולה לדחות לעוד כמה חודשים כל החלטה משפיעה מרכזית כלכלית (תקציב וכו'). אגב, בחו"ל הדברים די דומים, כאשר מסתכלים על אזורי הביקוש בערים הגדולות בארה"ב ואף באירופה.

מחשבות על הסיבות לנעשה בסקטור הנדל"ן

אז מה קורה כאן? מדוע דווקא הסקטור הזה נהנה מעדנה כה גדולה? נתחיל ונאמר: מה שנראה כרגע אינו בהכרח סימן של המשך. יש האומרים שאנו נמצאים בתקופה זמנית בהחלט, שבה אין עדיין הפנמה עמוקה של הצד הכלכלי-משקי של משבר הקורונה. מדוע? כי אנו עוד בתקופה שבה המענקים והעזרות, מכל מיני כיוונים, ובכל מיני צורות, עדיין מגיעים למי שצריך אותן. התחושה הזו של "עדיין מסתדרים יפה למרות מה שקרה" שולטת ומערכת הבחירות לא מזיקה לה כלל.

למרות זאת, ואפילו אם נסכים שייתכן מאוד שאין תחושה קשה בסנטימנט הציבורי, עקב העזרה שעדיין זורמת, יש להניח שתופעת הביקוש לנדל"ן למגורים חורגת קצת מגבולות הגזרה הזו בלבד. לפניכם השערות נוספות אשר יכולות להוות הסבר קצת יותר הגיוני, ובוודאי קצת יותר רחב, לתופעה:

מדיניות ממשלתית: ראשית, בסוף 2020, הוחלפה תוכנית "המחיר למשתכן" בתוכנית "דיור במחיר מופחת". למעשה, בוטלה התוכנית שחלק גדול מהזוגות הצעירים ראו בה התקווה היחידה לרכוש נכס במחיר סביר. כאשר התוכנית בוטלה, החסם הפסיכולוגי, אשר היה כולו מבוסס על המתנה לעוד מכרזים של ה"מחיר למשתכן", השתחרר לביקושים לשוק הכללי. צעד ממשלתי שני, אשר קידם רבים למחשבה על קנייה של דירה, היה השינוי המוצע על ידי בנק ישראל להצמיד יותר משכנתא לריבית הפריים. ולמרות שהשינוי לא ממש התממש להוזלה של החוב ללקוחות הסופיים, היה בזה אלמנט פסיכולוגי אדיר מימדים: הממשל עושה מעשה לקידום לקיחת חוב, ולהקלה על מי שמחליט עכשיו לעשות זאת. שלישית, וזה הגורם הממשלתי אשר היה למשפיע ביותר כנראה, הופחת מס הרכישה ב-5%. דבר אשר החזיר, לצד הביקושים, המון עסקאות לצורך השקעה. כל הצעדים האלו יחד, וכל אחד לחוד, אמרו לציבור דבר אחד: מרמזים לנו מ"גבוה" שהמדיניות אינה בכיוון הורדת המחירים אלא דווקא להאצת ביצוע עסקאות, וקידום הסקטור הרווחי הזה כל כך, עבור הכנסות המדינה. הנדל"ן היה, והינו, מנוע צמיחה קריטי בכל משק, ובמיוחד כאשר הכנסות אותו משק צריכות להתרומם מבור עמוק.

• ישראל והתפוצות: גם לפני משבר הקורונה ראינו עלייה בלתי פוסקת מן העולם המפותח. מדינות באירופה ובאמריקה הצפונית, שלחו לנו עולים שחששו מעלייתה של האנטישמיות, עולים שמאמינים בחזון הציוני (חילוני או דתי), ושראו במדינה שלנו מפלט לחולי החברתי המתפתח מעבר לים. משבר הקורונה, כאלמנט של הקצנה של תופעות קיימות, ובמיוחד כאלמנט מאיץ החלטות שכבר היו מבושלות במוחם של העולים, עשה את שלו. בעבר, היינו עדים להשפעה של עולי צרפת על מחירי הנדל"ן בערים כמו אשדוד, נתניה ואף חלקים של תל-אביב וראשון לציון. היום, מדברים על ההשפעה של רוכשים אמריקאיים בכל הערים הגדולות שלנו. בכל מקרה, זהו ציבור ש"יכול להרשות לעצמו" לעמוד בתנאי השוק, ואף להביא לעליית מחירים נוספת. הסיבה לכך פשוטה: המחירים של הנדל"ן, במדינות המקור שלהם, לא פחות גבוהים ומבהילים.

• מחיר הכסף: אי אפשר להתכחש לכך שאנו חיים בעידן מוזר. מבין הדברים הזולים ביותר בימינו הוא הכסף עצמו. מן הבוקר ועד הערב, שולחים לנו סמס-ים המציעים לנו הלוואות בריבית נמוכה ובתנאי החזר נוחים. ואין ספק שגם כאשר באים להתמודד עם מיליוני השקלים הדרושים ברכישת דירה למגורים, הבנקים מציעים היום חבילות נוחות. למרות הגידול המתמיד של חוב הציבור בסקטור, אף אחד לא חושב, עדיין, שיש סיבה להצר את החגורה במתן אשראי לרוכשים. ההיפך הוא הנכון. כפי שצוין לעיל, הממשל, בדמות בנק ישראל, מציע הקלות ומעודד את המעשה.

סיכום קצר על השקעות נדל"ן בישראל ומה הגיוני שיקרה

מכל הסיבות שצוינו עד כה, ומעוד כמה, שבוודאי לא ידועות לנו, שוק הנדל"ן למגורים מציג עקביות של עלייה במחירי הנכסים, מאז סתיו 2020. התחושה שהכול "עדיין בסדר", צעדי הממשלה המעודדים רכישות, הביקושים המגיעים מחו"ל, והכסף המממן הזול, כל אלו התווספו לנתוני התחלות בנייה המביאים לצפייה של מחסור קרוב ביחידות דיור. מחסור הנובע בעיקר מחוסר בכוח האדם מיומן למשימה.

אז תאמרו: מה יכול להפוך הסירה הזו? כנראה, רק דבר אחד: שההיצע יתחיל להיות גדול מן הביקוש, אבל לא ממקורות של הפשרה ובנייה חדשה, כי זה ממש לא יקרה בעתיד הנראה לעין. אלא היצע שיגיע מבעלי דירות שירצו לממש את רווחיהם. מתי זה יקרה? כאשר הם יחושו שהגענו לשיא ארוך טווח במחירים, או כאשר הם יצטרכו חלק, או כל, ההון המושקע באבן. כל זה יכול לקרות רק במשבר כלכלי עמוק, בו ייפסקו המקורות להמשך המימון הקל, ובו המיתון במשק יקטין את הביקושים הכלליים לנכסים, למרות הגידול הדמוגרפי. האם יש כזה משבר כלכלי באופק? עדיין לא. האם הוא ייתכן בכלל? בהחלט. אינפלציה עולמית גבוהה וירידת קרנה של ארה"ב מול סין, יהיו שני חלקים עיקריים בו. החוב והאבטלה יהיו סממנים קשים שלו, כאשר הוא יגיע. אבל, וזה הצד החיובי של הדברים: רבים מקווים ומאמינים שיש עדיין סיכוי קל שמנהיגות גלובלית ומקומית, יוכלו לעשות צעדים למניעת הגעתו. בכל מקרה, העתיד לפנינו ונקווה לטוב.

האמור מובא כשירות ונועד למטרת אינפורמציה כללית בלבד. האמור אינו מהווה בשום צורה שהיא תחליף לייעוץ או שיווק השקעות המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם, וכן בטרם ביצוע השקעה יש להיוועץ עם גורמים בעלי מומחיות בכל ההיבטים הקשורים בביצוע ההשקעה. אין לראות באמור בסקירה כהמלצה ו/או חוות דעת לביצוע השקעה במוצר כזה או אחר או התייחסות לאופן ניהול תיק ניירות ערך. המסתמך על האמור בסקירה זו עושה כן על אחריותו בלבד ואקסלנס נשואה ניהול השקעות בע"מ ו/או החברות בקבוצת אקסלנס השקעות לא יישאו בכל צורה שהיא בנזק ו/או הפסד שיגרם כתוצאה מכך. קבוצת אקסלנס השקעות, היא חלק מקבוצת הפניקס, העוסקת, בין היתר, בניהול תיקי השקעות, מסחר בניירות ערך, שיווק השקעות, ביצוע פעולות בבורסה, בבנקאות להשקעות, חיתום והפצה להנפקות ועשיית שוק בניירות ערך של חברות שונות ובאג"ח ממשלתיות. לגילוי נאות אודות אקסלנס נשואה ניהול השקעות בע"מ ראו לשונית גילוי נאות באתר החברה בכתובת www.xnes.co.il.