בועה בשוק הנדל"ן? הדעות חלוקות

תצוגות שונות של המצב בארה"ב ומה הגורמים הפועלים מאחורי הקלעים של הסקטור

האם מחירי הנדלן בארצות הברית יתפוצצו?

יש הטוענים שמילת המפתח בשווקים הפיננסיים היא (TINA (There Is No Alternative.
במה המדובר? בעובדה פשוטה אחת: זה כבר זמן רב מאוד שלא ניתן לקבל תשואה נאותה בצד הסולידי מאוד של שוקי ההון (פיקדונות וכל מה שמבוסס על ריביות ממשלתיות), ושיש לצוד תשואות בחלקים האחרים של עולם ההון שבחיינו. וכאן, ברור שיש מגוון עצום של כלים אפשריים, ושלכל קטגוריה של נכסים תכונותיה הטובות והפחות מעניינות. מן התכונות האלו, הבה ניקח למשל את אלמנט הנזילות.

מי שמעוניין בנזילות גבוהה יבחר בנכסים שניתן לקנות ולמכור במהירות יחסית גדולה. למשל: מניות. ומי שאספקט זה אינו חשוב לו כל כך, ושמביט על השקעותיו לטווח הארוך יותר, יוכל להתרחב לכיוון נכסים שרמת הנזילות שלהם נמוכה הרבה יותר. למשל: נדל"ן. העניין הוא שאלמנט הנזילות פשוט קובע אם הדלת לסוג זה של נכסים פתוחה או לא. מבלי להבין את העניין הזה אי אפשר להכיל את שקורה היום בשוק הנדל"ן הגלובלי, ובמיוחד זה האמריקאי.

וכמו בתחומים רבים מאוד העוסקים בשווקים הפיננסיים, מה שקורה בארה"ב מהווה מגדלור עבור העולם כולו. לכן, עבור המשימה, הבאנו בפניכם שני גרפים המגיעים מאותו מקור: מחלקת המחקר של הפדרל רזרב בסנט-לואיס (FRED). שני הגרפים עוסקים בנושא המחירים של סקטור הנדל"ן באמריקה, כאשר הגרף הראשון יביא תוצאה של סקר מחברה פרטית והשני יביא לנו נתון חציוני מתמטי.

הנה הגרף הראשון

גרף של מחירי הבתים בארה"ב

גרף של מחירי הבתים בארצות הברית

מדד אס-אנ-פי-קייס-שילר, שאינו נסחר ישירות, חשוב מכמה בחינות. הוא אינו רק בבועה של עלות הנדל"ן הנמדד. הוא גם הנתון שאליו מתייחסים רוב סוחרי הבורסה האמריקאית, וזאת כקנה המידה של סטאטוס הסקטור כולו. מעין ציפור הקאנארי במכרה הפחם. כאשר מדד זה "חולה", הסקטור כולו נחשב בעייתי, וכאשר מדד זה חיובי, המשקיעים רואים בכך סימן של חוזק משמעותי בסקטור.

אגב, יש גם לזכור שסקטור הנדל"ן קריטי לכלכלה בריאה בכל משק מדינתי. מן הזווית הפיננסית שלו (מימון, קנייה-מכירה, וכו'), מן הזווית היצרנית שבו (בנייה, פיתוח תשתיות תומכות, תעשיות שלמות נלוות כמו ריהוט וכו'), וכלה בעושר הכללי המתקיים כאשר נבנים אזורים חדשים (עסקים הנותנים שירותים, הכנסות לעיריות ובניית אזורי תעסוקה חדשים, וכו'). נזכור גם שנדל"ן מגורים מיוחד בזה שהוא מכיל גם שני סוגים של רוכשים: אלו המעוניינים לגור במה שהם רכשו, ואלו העושים עסקאות על בסיס השקעתי. בסופו של דבר, שתי הגזרות מתכנסות לסטטיסטיקה אחת ונראה בהמשך, שלצורך הדיון בסיבות למה שקורה, שסיבת הרכישה אינה משנה כל כך ביחס לתופעה הכללית.

ומה אנו רואים בגרף? די בתדהמה ניתן לראות את העקומה עולה ברציפות וקובעת כל חודש שיא היסטורי חדש. הגרף מתחיל בשנת 1988 וממשיך עד ימינו אלו, כאשר ניתן להבחין בקלות בהשפעת משבר הסאב-פריים, שבין 2006 ועד סיום שנת 2012 (הרבה יותר מאשר ההשפעה של אותו משבר בבורסות שארך מ-2007 ועד 2009 בלבד). מאז 2012, המדד חזר ועבר את שיא 2006 ונמצא, כאמור, הרחק קדימה עם מחיר ממוצע ארצי של 240,000$. איך מחושב המדד? פשוט מאוד: עושים סקר מכירות מתמשך, פעם בחודש, בכל אחד מ-9 אזורי המפקד הארצי. ועל הנתונים החודשיים, מבצעים מיצוע של שלושה חודשים אחורה. כך מתקבל המספר המעודכן. בכל אופן, ביחס לתקופתנו אנו, בזמן הקורונה וכבר קצת אחריה, אנו רואים שהעקומה העולה תפסה אפילו חדות יתר (אזור צהבהב בסוף התקופה המוצגת). על הסיבות לכך בהמשך.

והנה הגרף השני

זהו גרף של חציון מחירי הבתים הנמכרים בפועל, דהיינו מחיר הסגירה בעסקאות המבטאות ביצוע מעשי של העברת כסף מיד ליד, ולא נתון המבוסס על סקר, משאלות לב, או כל סוג אחר של חישוב ערטילאי:

גרף של חציון מחירי הבתים הנמכרים בפועל

הגרף הזה מרחיק ראות אחורה יותר מקודמו: הוא מתחיל את הנתונים ב-1965 ומסיים אותם בימים אלו כאשר הנתונים נאספים ומחושבים על ידי מחלקת המחקר של הפדרל רזרב עצמו, ברמה רבעונית. כאן, ישנו שינוי קטן והגיוני: תקופת הספק הקטן בהמשך מדיניות הריבית האפסית (תחילת 2018 ועד סוף 2019) ראתה האטה קלה בנתון. לעומת זאת, ב-2020, כאשר כל הברזים נפתחו מחדש, עקב פעילות קובעי המדיניות נגד השפעות אפשריות של משבר הקורונה, ראינו חידוש די מדהים של העלייה בעקומה. יתר על כן, החשש מאינפלציה והדיבורים על סיכוי זעיר של האטה בהרחבות ועלייה בריבית, אכן הצליח לייצר את הירידה המזערית בנתון האחרון.

בועת נדל"ן? מחשבות לכאן או לכאן

האם לפנינו בועת נדל"ן? יש דעות לכאן ולכאן. תקופת 2007-9, שבה ניתנו הלוואות ללא בטחונות, הפכו משכנתאות רעות לטובות על ידי מניפולציה של איגו"ח, ודחפו למדיניות של בית לכל אזרח, כל אלו אינם קיימים היום. מה שנשאר הוא ים הכסף המחפש השקעה. וכאן נכנסת התובנה שצוינה בתחילת הדברים: למרות הרמה הגבוהה (שיאים היסטוריים) שבה נמצאים מחירי הנדל"ן למגורים בארה"ב, חלק מספיק גדול של משקיעים (וקונים ראשונים) מחליטים לקחת מימון זול, ארוך טווח, ולהיכנס להשקעה הגדולה הזו. זאת, למרות חוסר נזילותה המובהק.

וההשערה היא, שכל עוד צינור הכסף החינמי יפיק טריליונים של דולרים, מנוע הדחיפה של מחירי הנדל"ן ימשיך את מה שאנו ראינו מאז 2012. לצד אותם שווקים נזילים, כמובן. רק שינוי מאושר וסופי במדיניות הריבית, ולא משנה סיבותיו, ישים כנראה סוף לאותו מהלך מהמם. לכן, המילה "בועה" אינה רלוונטית כל כך. התקווה למחירים גבוהים יותר, בטווח הקצר-בינוני, הנובע מהמשך מדיניות מימון מעודדת במיוחד, מהווה מעין נבואה שמגשימה עצמה. בועה מציינת מצב שבו ישנו מחיר "אמיתי" לנכס והוא מנופח בבורסה או במקום שבו סוחרים אותו. האם מחירי הבתים גבוהים ביחס למחירי חומרי הגלם, הקרקע, העלויות הסביבתיות המשתנות משינויי האקלים, התמריצים החוזרים לאוכלוסיה החלשה לרכוש מקום מגורים, ובכלל השיקום שאחרי תקופת הקורונה? קשה מאוד לקבוע. ביחס לתחתית של 2012, זה די בטוח שעברו דרך ארוכה. אבל זו הייתה תחתית של משבר פיננסי גלובלי שמקורו היה בנדל"ן... במילה אחת: מאזן ביקוש-היצע צר למדי עם רקע של מימון זול, שני גורמים אלו עדיין מהווים את עיקר המהות בשוק הזה.

 

כתבות נוספות שעשויות לעניין אותך:

השקעה במדד הקריפטו

תחיית מטבעות הקריפטו בעידן הקורונה

רוצים להשקיע בביטקוין? המאמר הבא הוא חובה. איך משקיעים בביטקוין, אתריום ובמטבעות קריפטוגרפים אחרים בעידן של אחרי משבר הקורונה, אקסלנס ניהול תיקי השקעות 

קרא עוד
Bitcoin

מטבעות קריפטוגרפיים הם העתיד? הביטקוין כמצג נוסף של חשש לעתיד לבוא

זירת המטבעות הוירטואליים (ביטקוין, אית'ריום וכו) כבר אינה שייכת לחלק האקזוטי של שוק ההון. מה אנחנו כבר מגלים על עתיד הביטקוין וחבריו? גלו באתר אקסלנס ניהול תיקים.

קרא עוד

האמור מובא כשירות ונועד למטרת אינפורמציה כללית בלבד. האמור אינו מהווה בשום צורה שהיא ייעוץ ו/או שיווק השקעות או תחליף לייעוץ ו/או שיווק השקעות המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם, וכן בטרם ביצוע השקעה יש להיוועץ עם גורמים בעלי מומחיות בכל ההיבטים הקשורים בביצוע ההשקעה. אין לראות באמור בסקירה כהמלצה ו/או חוות דעת לביצוע השקעה במוצר כזה או אחר או התייחסות לאופן ניהול תיק ניירות ערך. המסתמך על האמור בסקירה זו עושה כן על אחריותו בלבד ואקסלנס ניהול השקעות וניירות ערך בע"מ ו/או החברות בקבוצת אקסלנס השקעות לא יישאו בכל צורה שהיא בנזק ו/או הפסד שיגרם כתוצאה מכך. קבוצת אקסלנס השקעות, היא חלק מקבוצת הפניקס, העוסקת, בין היתר, בניהול תיקי השקעות, מסחר בניירות ערך, שיווק השקעות, ביצוע פעולות בבורסה, בבנקאות להשקעות, חיתום והפצה להנפקות ועשיית שוק בניירות ערך של חברות שונות ובאג"ח ממשלתיות. לגילוי נאות אודות אקסלנס ניהול השקעות וניירות ערך בע"מ ראו לשונית גילוי נאות באתר החברה בכתובת www.xnes.co.il.