ריבית נמוכה? אין בעיה. במדריך הבא של הפניקס ניהול תיקים סקרנו עבורכם אלטרנטיבה נוספת להשקעה יעילה בסביבת ריבית שלילית או נמוכה.
מגמות בנדל"ן הישראלי
מבט על אחד מסקטורי הצמיחה של המשק שלנו
יש האומרים שכלכלה של מדינה לא יכולה להיות משגשגת בלי סקטור נדל"ן פורח. מדוע? כי הסקטור הזה "מעסיק" המון זרועות ישירות והיקפיות. מהבנייה והתשתיות, עד השירותים והמוצרים לבית ולנדל"ן המסחרי, וכולל את החלק הפיננסי, החשבונאי, החוזי-חוקי, וכו... כמו כן, מחירי הנכסים (מגורים ואחרים) מהווים חלון ליכולת האוכלוסייה להעניק לעצמה את השירות הראשוני ביותר: קורת גג.
אחר מגורמי ההשפעה הישירים ביותר על הביקוש לנכסי נדל"ן (וכאן אנו נעסוק בעיקר בזה למגורים) הינה עלות הכסף לרכישה. ברוב רובם של המקרים, דירות אינן נקנות בתשלום אחד, מיידי, המגיע מן ההון הקיים של הרוכש. לכן זמינות המימון, ועלותו, קובעים די הרבה בהיקפי העסקאות. הן לצורך מגורים ממש, והן לצורך השקעה בתחום.
נזכיר כאן בחטף את עניין המלאיים של הדירות, היקפי התחלות הבנייה, מצבת כוח האדם במקצוע, ובכלל, מדיניות הממשלה בנושאי הקרקע והמיסוי כגורמים נוספים. אבל, אם נחזור לעניין השפעת עלות הכסף, אין כמו התקופה הנוכחית על מנת לקבל מושג על כוחה של הריבית לשנות דפוסי התנהגות. אחרי תקופה ארוכה מאוד (למעשה, מ-2010 ועד 2022) האינפלציה החלה להרים ראש והבנק המרכזי נלחם בה על ידי הקטנת נזילות ובעיקר על ידי העלאות ריבית. מאזור ה-0 ועד ה-5-6% בארה"ב וה-4-5% (בקרוב...) אצלנו.
וזה היקף חסר תקדים בזמן קצר מאוד. לכן, אין ספק שתחום הנדל"ן היה צריך להיפגע מהשינוי הדרמטי הזה. אחרי הכול, גם למגורים וגם להשכרה, תוספת הריביות הזו מעבירה לעיתים את העניין למצב של אי כדאיות. ההחזר החודשי, יחד עם העליות ביוקר המחיה הקיימות מחוץ לנושא הדיור, כבר אינם נמצאים ביכולת הרוכשים. והתוצאה: ירידה בכמות המשכנתאות, העסקאות, וכתוצאה מכך ירידה בביקושים לדירות הקיימות והחדשות, ולבסוף, ירידה במחירי הנכסים.
שינויים במחירי הדיור
רוצים הוכחה ויזואלית למה שקרה אצלנו? הנה כמה גרפים, המגיעים כולם מהלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. נתחיל בשינוי במחיר הדירות:
שימו לב ששיא עליית המחירים נמצא בקיץ 2022, ושעכשיו, בפעם הראשונה אחרי תקופה ארוכה מאוד היסטורית, קיבלנו ירידה של 0.2%- במחירים (01-02-2023). חשבו רגע על העניין הזה: ירידת מחירים, אפילו קטנה, מראה על השינוי דרמטי בפסיכולוגיה של הרוכשים. אלו היו תמיד "תחת לחץ" להספיק לקנות לפני שהמחירים "יברחו להם". מין FOMO (Fear of missing out) בנדל"ן. כעת, מחכים בצד עד שהמוכרים "מוותרים" על המחיר שהם רצו בו. המחיר שהיה מקובל עד לא מזמן... נמשיך בחלוקה של השינוי במחירים לפי אזורים ומחוזות:
מתוך 6 מחוזות, לפנינו ירידה ב-4 מהם, כאשר במרכז הייתה עלייה מזערית של 0.3% מול עלייה של 1.4% בתקופה שלפני זה. בצפון, ישנה קפיצה של 2.2%, אבל זה נתון שאינו כולל את האזור האורבאני של חיפה, אלא אזורי פריפריה וכפר. אנו נניח שהקפיצה הזו נובעת מעניין פשוט למדי:
בסיס המחירים היה מאוד נמוך שם, עקב הרצון של רוב הציבור להעדיף אזורים עירוניים. אבל, כאשר אלו נהיו יקרים מדיי, "חוזרים הביתה" לאותה פריפריה, שבה עוד ניתן למצוא נכסים במחירים סבירים. למרות היותם מרוחקים ממרכזי העבודה והבילוי. נמשיך מכאן להבדל התנהגות הרכישה בין דירות קיימות וחדשות:
בכל התקופה המוצגת, הדירות החדשות (העקומה הבהירה) נצמדות יותר ופחות לכמות הכללית (העקומה הכהה). אבל, שימו לב שלאחרונה נפתח פער קטן בינן לבין הכמות הכוללת. כמו כן, בשתי העקומות אנו רואים האטה ו-Plateau של עסקאות, כאשר נפתח פער לטובת הכמות הכללית. מה זה אומר? שהקונים מעדיפים כרגע לקנות דירות יד שנייה, מאשר חדשות מקבלנים. לכן, אנו שומעים יותר ויותר על הנחות מצד הבונים, אחרי שמצטבר להם מלאי של דירות על הנייר, ובשלבי הבנייה השונים. הגרף האחרון הינו המעניין מכולם, והוא המראה לנו את ההתפתות של הדירות החדשות שנמכרו:
אין ספק שהגרף הזה מציג לנו את השינוי הדרמטי ביותר שקרה בעולם הנדל"ן למגורים בארץ. שימו לב שהשינוי לרעה במכירות קרה אחרי השיא של סוף 2021, דהיינו ממש כאשר החל המסע צפונה של ריביות בנק ישראל. הכמויות, כרגע, קרובות למדי לאלו של סוף 2018 (5 שנים אחורה!), כאשר, אז, היינו עדים לניסיון הראשון של הממשל האמריקאי (ועל ידי השלכה, גם אצלנו..) של עליית עלות המימון לנדל"ן, ובכלל. בכל אופן, העקומות מדברות בעד עצמן.
לסיכום:
כמו שראינו בגרפים של הלשכה, קרה דבר בשוק הנדל"ן המקומי. אנו נאשים בצורה מידית וישירה את העלאות הריבית כגורם המשמעותי ביותר לעניין זה. אבל, אין זה היחיד. נזכור שיש כאן שילוב של גורמים נוספים, המעכירים עוד יותר את עתידו של התחום:
- המחירים הגבוהים שבו הוא היה שרוי בהם שנים כה רבות,
- עליית יוקר המחיה הכללי, אשר מקטין מאוד את יכולת ההחזר,
- הרצון של הבנקים לצמצם קצת סיכונים,
- ולאחרונה, המהומה סביב הרפורמה המשפטית, וההחמרה של רכישה לצורך השקעה.
כמו כן, אין ספק שקריסת הנדל"ן היוקרתי בעולם המפותח, בעיקר בארה"ב, נתן השראה גם לשוק שלנו. בקיצור, ישנה הפסקה בהתלהבות לגבי הנדל"ן המקומי, ואנו עדיין לא רואים את הסיבות לשינוי קרוב, שיוציא את התחום הזה מההאטה בו. אולי, חוץ מהקטנה דרמטית בהתחלות הבניה. הן ישירות, והן במסגרת ההתחדשות העירונית.
כתבות נוספות שעשויות לעניין אותך:
העולם של אחרי משבר הקורונה הוא בטוח יותר לשוק ההון
איך אירוע כלכלי כל כך חמור כמו משבר הקורונה השפיע על שוקי ההון בצורה מתונה יחסית? ההסבר המלא על השפעתו העתידית על שוק ההון במאמר הבא.
חשיבותה היתרה של אגרת החוב ל-10 שנים
אג"ח 10 שנים: במאמר זה נסביר מדוע תשואה של אגרת החובה הממשלתית ל-10 שנים, מייצגת את הציפיות מהכלכלה האמיתית.
מטריצה שמשנה הרגלי השקעה – ה-Dot-Plot
גלו כיצד החלטות הריבית של הפדרל ריזרב, שהתקבלו על ידי ה-FOMC, משפיעות על השווקים הפיננסיים בארה"ב ועל הכלכלה. למדו על האנשים האחראים על קביעת התעריפים.
שוק הנדל"ן בארה"ב – סנונית של מיתון או תגובה זמנית?
גלו את המגמות העכשוויות של שוק הנדל"ן בארה"ב ואת תפקידו כאינדיקטור מוביל לכלכלת ארה"ב. מהי ההשפעה והחשיבות הרב-שכבתית שלה במגזרי הפיננסים והבנייה.
תשואה נומינלית וריאלית – ההבדלים ביניהם
היחס בין התשואה הנומינלית והריאלית הופך להיות משמעותי כשהאינפלציה עולה. למה זה קורה, מה ההבדל בין התשואה הנומינלית והריאלית ואילו פרמטרים משפיעים עליהן?
הורדת הדירוג של Fitch – נקודת מפנה או מהומה בכוס מים?
ארה"ב נמצאת בחוב גדול וגדל, אשר עלותו עולה דרמטית בגלל הריביות החדשות. האם יש כאן אסון בלתי נמנע, המעורר פחד ואימה? לא ממש.
מדיניות ריבית מותאמת מצב
האם בנק ישראל יכול להוריד את הריבית במצב שהמדינה נמצאת בו? יש מספר פרמטרים המשפיעים על העלאה או הורדת ריבית, אך המצב כיום מורכב מאוד. כיצד יפעל הנגיד?
גורם מאיים חדש-ישן: תשואות האג"ח הממשלתי ארוך הטווח האמריקאי
תשואות האג"ח הממשלתי האמריקאי ארוך הטווח: האיום החדש - ישן שמגיע אלינו. איזה מצב נדיר מתרחש, שרוב העוסקים בשוק אינם מכירים ומדוע הוא מייצר חשש?
לקבלת הצעה בנושא ניהול תיקים
הזן פרטים ונחזור אליך בהקדם.
יצירת קשר
טלפון:
03-7536875
שעות פעילות: א'-ה' 09:30-17:30
האמור מובא כשירות ונועד למטרת אינפורמציה כללית בלבד. האמור אינו מהווה בשום צורה שהיא ייעוץ ו/או שיווק השקעות או תחליף לייעוץ ו/או שיווק השקעות המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם, וכן בטרם ביצוע השקעה יש להיוועץ עם גורמים בעלי מומחיות בכל ההיבטים הקשורים בביצוע ההשקעה. אין לראות באמור בסקירה כהמלצה ו/או חוות דעת לביצוע השקעה במוצר כזה או אחר או התייחסות לאופן ניהול תיק ניירות ערך. המסתמך על האמור בסקירה זו עושה כן על אחריותו בלבד ואקסלנס ניהול השקעות וניירות ערך בע"מ ו/או החברות בקבוצת אקסלנס השקעות לא יישאו בכל צורה שהיא בנזק ו/או הפסד שיגרם כתוצאה מכך. קבוצת אקסלנס השקעות, היא חלק מקבוצת הפניקס, העוסקת, בין היתר, בניהול תיקי השקעות, מסחר בניירות ערך, שיווק השקעות, ביצוע פעולות בבורסה, בבנקאות להשקעות, חיתום והפצה להנפקות ועשיית שוק בניירות ערך של חברות שונות ובאג"ח ממשלתיות. לגילוי נאות אודות אקסלנס ניהול השקעות וניירות ערך בע"מ ראו לשונית גילוי נאות באתר החברה בכתובת www.xnes.co.il.