התקרה למחירי הדירות
עדיין לא נראית באופק

התקרה למחירי הדירות

 גם אם נגיע עוד כמה שנים לתקרה ביכולת משקי הבית לממן דירות, כשכרגע אנחנו לא שם, זה עדיין לא יעיד על הגעה ל"תקרת מחירים", אלא על תחילתו של "השלב הבא", בו משקל הבעלות הפרטית על דירות ירד ומשקלם המשקיעים יעלה. 

שוק הנדל"ן למגורים בישראל אינו מותאם כיום להשקעה מוסדית, אך ככל שאלטרנטיבת התשואות בשוק ההון יורדת והתשואה למגורים עולה (בשל המשך עליית שכר הדירה) כך סביר שגופים מוסדיים ימצאו דרכים לפרוץ לשוק הזה וכאמור על חשבון הבעלות הפרטית על דירות. כלומר, בתרחיש של המשך עליית שכר דירה ובמקביל ירידת תשואות בשוק ההון נראה גם בארץ, תופעה שבה מחירי הדירות ממשיכים לעלות, פורצים את תקרת יכולת הקניה של משקי הבית ומתחילים "לשחק" במגרש אחר – כמו שלמעשה קורה ביותר ויותר מקומות בעולם:

לא הגענו ל"תקרה" שיכולה למנוע ממחירי הדירות להכפיל את עצמם שוב בתוך שש שנים

מחיר של דירת 100 מר' במרכז תל אביב זינק משנת 2004 בכ-100 אחוז, ממחיר של כ-2 מיליון שקל לכ-4 מיליון שקל. לרבים נראה שזה גבול עליון של המחירים, אך האם יש דבר כזה גבול עליון? בכל צורה שלא בודקים כיום את המחירים אין שום אינדיקטור שיכול להעיד שרמת המחירים הגיעה לקצה שלה, גם לא אלה על ירידה במספר העסקאות וכאמור גם לא "מגבלת כוח הקניה":

לדוגמה: הונג קונג מדינה עשירה מישראל אבל המשכורת הממוצעת בה לא כל כך גבוהה ועומדת על כ-7800 שקל בחודש, נמוך מהשכר הממוצע בישראל. כלומר, רוב משקי הבית בהונג קונג לא יכולים לרכוש דירות במחירים של תל אביב.
עובדה זו לא היוותה מגבלה למחירים שם להמשיך לעלות הרבה מעל אלה שבתל אביב.

בשנת 2004 מחיר דירה ממוצעת בהונג קונג היה דומה לאלה של תל-אביב כיום - 2 מיליון ש"ח ל-100 מ"ר. אבל מאז 2004 ועד 2011 מחירי הדירות שם הוכפלו. הזינוק החד במחירים הביא רבים להזהיר מפני התפתחות בועה,
בניהם קרן המטבע הבינלאומית, אבל גם אזהרות אלה לא מנעו ממחירי הנדל"ן שם להכפיל את עצמם שוב עד 2017. כעת דירת מאה מטר ממוצעת שם עולה כמעט 8 מיליון שקל בעוד רמת המחירים בישראל נראית פתאום נמוכה.

למרות התדמית שלה, הונג קונג לא חסרת שטחים פתוחים פוטנציאליים לבניה, למעשה יש לה יותר שטחים פתוחים ביחס לבנויים בהשוואה לישראל (בנטרול הנגב. גם הונג קונג, בדומה לישראל, מאופיינת באדמות בבעלות המדינה.
בבריטניה השכר הממוצע עומד על כ-10,000, קצת יותר מישראל, ומחיר הדירות שם יותר מכפול בהשוואה לאלה בישראל. כלומר, הניסיון העולמי מלמד שרמת השכר בישראל כיום ביחס לרמת המחירים אינה מהווה תקרה.

הציבור לא מרושש

גם הטענה שלציבור בישראל אזלו האמצעים שיאפשרו להם להעלות את מחירי הדירות לא עומדת במבחן המציאות. לפי בנק ישראל היקף המזומן (ושווי מזומן) בידי הציבור בישראל גבוה מטריליון שקל, הסכום הפנוי הגבוה בהיסטוריה. תוסיפו לזה את פוטנציאל כספי המשקיעים הזרים ותראו שגם כאן אין שום תקרה שיכולה להצביע שהגענו לגבול עליית המחירים.

עליית הריבית למשכנתאות לא מפריעה לעליית מחירי הדירות

טענה נפוצה מדברת על התייקרות המשכנתאות כמגבלת עליית מחירי הדירות. על פניו נשמע הגיוני, אלא שבמציאות, בין השנים 2015 ל-2017 הריביות למשכנתא בישראל זינקו ואיתן גם מחירי הדירות. מצד אחד ריביות אינן המסביר היחיד למחירים ובטח לא הריביות למשכנתאות.
הריבית הרלוונטית לתמחור של נכסי נדל"ן היא ריבית הסיכון לנכס, כלומר הריבית חסרת סיכון ששוררת במשק ועליה תוספת הריבית שהמשקיעים דורשים עבור רמת הסיכון שהם רואים ממנו.
חשוב לציין ששתי הריביות הללו, הריבית למשכנתאות וריביות הסיכון (כפי שמגולמות בבורסה במדד תל בונד 60) לא בהכרח מתנהגות באופן דומה ובשנים האחרונות אף הפוך. הירידה של ריבית הסיכון תמכה בהמשך עליית המחירים למרות עליית ריבית המשכנתאות.
או במילים אחרות, הריבית למשכנתאות מגלמת את סיכון הלווה ואת מגבלות הרגולציה על הבנקים ולעומתה, ריבית הסיכון על נדל"ן מגלמת את סיכון הנכס וזאת הריבית הרלוונטית לתמחור.
מבחינת התקרה שנגזרת מהריבית, זאת תגיע כשהציבור (פרטיים ומשקיעים) יעדיפו להחזיק את כספם במזומן על פני קניית דירה.

כאשר משקי הבית לא מצליחים לקנות דירות משקלם בשוק יורד

כאמור בפתיח, כשהמחיר הכלכלי של דירה עולה ומשקי הבית כבר לא יכולים לעמוד בו משקלם מסך מחזיקי הדירות יורד. כדאי לזכור ש"משקיעים" אינם רק "בעלי דירה שלישית", אלא בעיקר עסקים רבים, גם קטנים, שמעדיפים להשקיע את הכסף של העסק בנדל"ן, כמו למשל משרדי עורכי דין, משרדי רו"ח וכו'. שחקן חדש וקטן עדיין בשוק משקיעי הנדל"ן למגורים הם קרנות השקעה בנדל"ן למגורים (קרנות ריט), כדוגמת "קרן מגוריט". קרנות מסוג זה וגופים מוסדיים גם באופן ישיר צפויים להיות שחקן גדול בעשורים הבאים. סביר להניח שככל שאלטרנטיבות ההשקעה האחרות יתייקרו ויעשו פחות אטרקטיביות (פתיחת מכפילים) כך תגדל האטרקטיביות של השקעה בנדל"ן למגורים.
לאחרונה נראית ירידה במספר עסקאות הנדל"ן, ורבים מפרשים זאת כעדות לתקרת מחירים, אך גם בשוק הנכסים הסחירים ניתן לראות לא פעם תופעות של נזילות נמוכה וזאת אינה בהכרח מעידה על ירידת או על עליית מחירים, אלא רק על מה שהיא - מעט עסקאות.


הכתבה הוכנה ע"י: אמיר כהנוביץ

אקסלנס גמל והשתלמות בע"מ, עוסקת, בין היתר, בשיווק פנסיוני (ולא בייעוץ פנסיוני), ולה זיקה למוצרים פנסיוניים המנוהלים על ידה. האמור לעיל אינו מהווה ייעוץ ו/או המלצה לרכישת מוצר פנסיוני ואין בו כדי להוות תחליף לייעוץ/שיווק פנסיוני בידי בעל רישיון עפ"י הדין, המתחשב בנתונים ובצרכים הפרטניים של כל אדם. האמור לעיל הינו למטרת אינפורמציה בלבד ומובא כחומר רקע בלבד. אקסלנס גמל והשתלמות בע"מ, חברות בשליטתה וכן בעלי מניותיה, מנהליה ועובדיה לא יהיו אחראים בכל צורה שהיא לנזק ו/או הפסד שיגרם מהסתמכות על האמור לעיל, אם ייגרמו.